近日，邦盈咨询收到客户的一条税收政策咨询：“我们取得房东提供给我们的《税收完税☆证明》，可上边记载的实际缴纳的个人所得税金额却十分□异常，是不是房东给我们的代开增值税发票有问题？”

一翻交流，咨询师清楚了客户的困惑。也难怪客户着急，作为一位资深财务总监，他深谙“税收无小事，警惕防大灾”的道理。

客户是一♀家知名教育机构，在本市网点众多，根据业务需求，一些房屋需向个人租入。根据公司的内部控制规定，在向房↓东付款时，须按规定取得税局代开的增值税发票，同时房东还须提供完税证明，用于核实房东是否按合同规定履〖行了相关的纳税义务，以达到防范自身税务风险的目的。

此前，客户取得的不同房东提供的所有《税收完税证明》记载的个人所得税实际缴税金额均是租金的10%，而2021年3月取得的⌒　这份（当年第一份）发票相对应的的《税收完税证明》却颠覆了客户此前对相关政策的理解：3万元的▽租金，个人所得税缴仅仅缴了150元，计算下来，比率仅为0.5%，与10%相关太大！

“是税收政策发生了变化还是房东提供的〗发票有问题？”客户向咨询师寻求帮助。

“是税收政策变了”，咨询师给出了明确的答复。

这还得从云南省税务局发布的2021年第1号公告——《关于个人出租房屋个人所得税征收管理有关事项的公告》（自2021年1月1日起施行）说起。

公告第一条是这样说的：“个人将云南省范围内自有或者租入房屋出租给承租人，并取得租金收入或者其它经济利益所得，应按照“财产租赁所得”缴纳个人】所得税。”

这段话我们来翻译一下：个人（是自然人，不是单位和个体工∩商户）出租房屋（不论是自己的还是租入的，可以是住房也可以是非住房）出租给承租人，并取得租金收入或者其他经济利益（有经济利益就算，不能只有租金），应当■缴纳个人所得税（税目是“财产租赁所得”）。

关于怎么计算，公告接下来告诉我们：个人出租（包括转租）房屋，能提供合法、准◥确的成本费用凭证的，应当据实计算应纳税所得额（计算方法是从租金收入中扣除成本费用）；不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算房屋租赁成本费用的，按租金收入的5%核定应纳税所得额。

也就是说，我们在计算应缴税所得额时，有两种方法，分别是据实计算（收入－成本费用）和核定（租金收入*5%）。两种方法怎么选择？如果想要采╳用据实计算方法，那就需要提供合法、准确的成本费用凭证；否则，就只能以租金收入的5%核定应纳税所得额。

分析到这里，我们知道了客户所面临的困惑的症结所在，那就是应纳税所税额究竟该怎么计算？

客户告诉咨询师，房屋的租金是3万元，而房东也于提供不了合法、准确的成本费用凭证。

根据2021年第1号公告，应纳税所得额只能采用核定的方式来确定，为1500元（30000*5%）元

应纳税所税额确定了，那税率该是多少呢？

公告明确，“个人出租住房，减按10%的税率征收个人所得税；个人出租非住房，按20%的税率征收个人所得税。”从中我们可以知道，税率有两档，分别是10%和20%。事实上，20%是标准税率（个人所得税法中规定的“财产租赁所得”的税率），而10%则则是针对个人出租住房的优惠税率。也就是说只有出租的是个人住房，才能执行10%的优惠税率。

回到问题中来，由于客户租赁的是住房，执行的税率是10%，应缴个人所得税150元（1500*10%）。

解答至此，客户掌握了个人出租房屋所涉及的个人所得税的最新政策。但他又提出了新的问题：“与个人房屋出租的税收政策还有哪些呢？”

下面，我们来逐一☆分析解答。

一、增值税：月收入未超过10万元（一次性收』取，租赁期内平均分摊），免税；月收入超过10万元，税率5%

我们的政策〓依据是《财政部 国家税务▅总局关于全面推开营业税改征增值※税试点的通知》(财税〔2016〕36号)，它规定：增值税应纳税额=含税销售额/(1+5%)*1.5%；并按增值∏税税额的7%、3%、2%分别计算缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加▓。

此外，《国家卐税务总局关于小规模纳税人免征增值Ψ 税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号）第四条规定，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他╲个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。免征增值税，相应免征附加税费。

二、附加税费：增值税免，附加税费免，增值税缴，附加税卐费缴

我们的政策依据是《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)，它规定：按增值税税额的7%、3%、2%分别计算缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

此外，《国家税㊣　务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号）第四条规定，免征增值税，相应免征附加税费。

三、房产税：2%

我们的政策依据是《财政部 国家税务总局 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通○知》（财税〔2008〕24号），它规定“对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税”。

此外，《财政部 税务总局关∞于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）规定“对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征……房产税……”。

四、印花税、城镇土地使用税：免税

我们的政策依据是《财政部 国家税务总局 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号），它规定“对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；免征城镇土地︽使用税”。